תמ”א 38 ופינוי בינוי

מטרת העל של תכנית תמ’א 38 היא חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, אם כי בפועל היא משמשת גם להתחדשות עירונית ולהגדלת מספר התושבים בעיר מסוימת.

בשנים האחרונות הפכה תוכנית תמ’א 38, לחלק מרכזי בתוכניות הפיתוח בישראל, כשעבור רבים זוהי אופציה ראויה לרכישת דירה כמעט חדשה במחיר מעט נוח יותר (מה שלא נכון תמיד, אגב). הנה כל מה שחשוב לדעת על תמ’א 38 ועל אופן היישום של התוכנית בפועל.

הסיבות שהביאו לתמ’א

רק בשנת 1975 נכנס לתוקפו התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, תקן מספר 413, שהשפיע בפועל מספר שנים לאחר מכן. נקודת המוצא כיום היא שמבנים שהוקמו לפני תקופה זו אינם עומדים בסטנדרטים שימנעו התמוטטות שלהם, חלילה, במקרה של רעידת אדמה חזקה.

לכן, הוחלט על תוכנית מתאר מקיפה, שנערכת בהתאם לשיקול דעת הרשויות המקומיות השונות. התוכנית מצריכה הליך שלם של אישורים ובירוקרטיה, כאשר מי שלוקח על עצמו את המלאכה בפועל הוא חברה יזמית שמקבלת את הסכמת רוב הדיירים לכך.

מבחינה מעשית, פרויקט תמ’א 38 מאפשר לגורמים המבצעים להוסיף עד 2.5 קומות על גג הבניין, ובכך למעשה להרחיבו – הרווח שלהם על הפרויקט הוא שיווק הדירות החדשות לרוכשים פוטנציאליים.

מבחינת הדיירים שכבר מתגוררים במבנה אין עלויות כלל, כאשר הצפי הוא שלאחר התהליך ערך הדירה שלהם יעלה בצורה משמעותית: סיבה זו, יחד עם העלייה האפשרית באיכות החיים, צפויה “להעלים” את הקשיים שבארגון הפרויקט ואת חוסר הנוחות שגורמים השיפוצים במבנה בו מתגוררים אנשים.

על כל פנים, כדי להפוך את הפרויקט לכדאי מבחינת הדיירים, הם נהנים לא פעם מהרחבה של הדירות שלהם במרפסת שמש, הוספה של ממ’ד בדירות, התקנת מעלית במבנה, שיפוץ חזותי של הלובי, הרחבת החנייה ועוד.

הביקורת על תמ’א 38

כשמדברים על תמ’א, יש להתבונן גם על הדיון הציבורי שתוכנית המתאר הזו מעלה. המתנגדים לתוכנית טוענים כי החיזוק שנעשה עבור המבנים הוא קוסמטי בעיקרו, כך שהוא לא יספק את המענה הרצוי במקרה של רעידת אדמה חלילה.

בנוסף לכך, ברור שהקבלנים הפונים לפרויקט תמ’א יעשו זאת בעיקר באזורים בהם יש ביקוש גבוה באופן יחסי למגורים. בנקודת הזמן הנוכחית, הפריפריה בה יש חשיבות מכרעת יותר לתוכנית (מבחינה הסתברותית הסיכויים לרעידת אדמה חזקה גבוהים בה) היא זו בה לא מתבצעים מספיק פרויקטים עקב חודש כדאיות מבחינתם של היזמים. לכן, רק הופכים את האזורים הצפופים בישראל לצפופים יותר, מבלי שמפתחים כראוי אזורים חדשים – כך על פי הגישה הזו.

גם מבחינה כלכלית אין תמימות דעים ביחס לתוכנית. לא פעם מתברר כי מחיר הנכסים המשווקים במסגרת הפרויקט גבוהים ולא נמוכים בהרבה מהמחירים של מחירי דירות חדשות בעלות אותו מפרט.

פינוי בינוי

פרויקט נוסף של התחדשות עירונית הינו פינוי-בינוי, שכפי שניתן להסיק משמו מבוסס על הרס הבניין הקיים והקמה של מבנה חדש במקומו. ברוב המקרים, המבנה החדש יוקם בדיוק במקום של זה שנהרס, אך ייתכנו גם תרחישים אחרים.

היתרון המרכזי של פינוי בינוי הוא שמקבלים כאן בניין חדש לחלוטין, ולכן גם הערך שלו יהיה גבוה יותר. הדיירים שגרו בבניינים או במבנים הישנים יפוצו ויקבלו דירה בבניין החדש שיקום בשטח זהה או גדול יותר.

מן העבר השני של המשוואה, צריך לקחת בחשבון שנדרש למצוא כאן פתרון דיור לאותם אנשים במהלך תקופת ההריסה והבנייה, שנמשכת מספר שנים. עלות זו עלולה להסתכם בתשלום לא מבוטל של הקבלן.