השאלה כמה עולה לחזק בניין על פי תכנית המתאר הארצית מספר 38 הינה שאלה מורכבת ורבת פנים. ישנם היבטים רבים שישפיעו על הוצאה לפועל (מהבחינה הכלכלית) של חיזוק מבנה מגורים ולהלן נבקש לשפוך אור על כך.
תמ"א 38 – עלויות עורך דין ושמאי
כמו כל פרויקט הנדסי מורכב, לא ניתן להעריך את עלות הפרויקט בלי לקחת בחשבון עלויות מקדמיות שונות. אגב, למרות שמקובל כי תמ"א 38 מתבצע ללא תשלום מצד הדיירים, הרי שיש להם השפעה על העלויות כבר מן הבדיקות המקדימות. ישנם בניינים שבהם הוועד מקדם יוזמה לחיזוק הבניין ואז, קיימת אפשרות לפנות באופן פרטי לשמאי ולעורך דין שילוו את הדיירים עוד לפני התקשרות עם יזם חיצוני.
עלות עורך דין מיומן, המלווה פרויקטים מהסוג המדובר יכולה להגיע גם למאה אלף ₪ ויותר. עלות שמאי אמנם נמוכה מכך, אך בכל זאת מדובר בעלות של אלפי שקלים רבים. יש לציין כי במידה והתמ"א אכן יוצא אל הפועל, מקובל כי היזם יחזיר לדיירים את ההוצאות ששילמו, מתוך הנחה שמדובר בעלויות ריאליות ומקובלות.
אגב, גם אם
היזם הוא זה שיוזם את הפרויקט ופונה לדיירי הבניין, שירותיהם של עורך דין ושל שמאי הינם חובה והיזם יבחר אותם, אלא אם הדיירים יפנו לאנשי מקצוע הנראים להם.
מימון בנקאי והפקת דוח אפס
עוד לפני שהונחה אפילו אבן פינה לחיזוק בניין, לעיבוי יסודות או ליציקת פיר של מעלית, נדרש היזם להבטיח לעצמו מקורות מימון. בנקים שילוו פרויקט תמ"א 38 עומדים על כך כי יקבלו הערכת עלויות בניה בטרם יסכימו להזרים ליזם את המימון המבוקש.
במידה ובשלב זה אין עדיין דוח אפס, יש לוודא כי שמאי מקרקעין מנוסה יערוך דוח מפורט. ומהו בעצם דוח אפס? זהו דוח המתאר את מצב הבניין ואופי הסביבה. מפורטים בדוח כל הזכויות של בעלי הדירות וכל מרכיבי הפרויקט על פי התוכניות. דוח אפס נועד לצרכים פיננסיים, אך כמובן שיש לקחת בחשבון עלויות תכנוניות הנדסיות מפורטות אחרות. בין היתר, יש להגיש בקשה להיתר בניה לעריה, תשלומי אגרות ועריכת תוכניות וגם כל אלה – עולים כסף.
אומדן עלויות במיליוני שקלים
ההכנסות שיקבל היזם מתמ"א 38 נשענות על מספר הדירות שיתווספו לבניין ועל שווי דירות באזור. כדאי לציין כי יש כיום אפשרות לקבל אישור לתוספות בנייה של החל מקומה וחצי ועד שלוש וחצי קומות. כמובן, ככל שהקבלן יוסיף יותר קומות למבנה כך עלויות הבניה תהיינה גבוהות יותר וגם החיזוקים והתוספות יעמיסו יותר על העלויות.
כיצד אנשי המקצוע מעריכים את העלויות הממשיות, להוצאה לפעול של חיזוק המבנה או לחילופין – הריסת בניין קיים ובניית בניין חדש (תמ"א 38 2)? בין המרכיבים שישפיעו על העלות הן – אופי הבניין, גובהו וגודלו, מספר הכניסות הקיימות או אלו שיתקבלו, מספר הדירות בכל קומה, עלויות ההקמה של חניות נוספות (למשל בשיטת מכפילי החניה), סטנדרט הבניה.
העלות תושפע גם מהשאלה האם קיימת מעלית או שיש לבנות מעלית חדשה ויש גם עלויות יציקת בטן, יסודות, שטחי אספלט, פיתוח הגינה, תאורה. עלויות מרכזיות הן לפי סעיפים כגון חיזוק כולל, שיפוץ הלובי, אגרות בניה והוצאות פיתוח. במידה ויש צורך לספק לדיירים, כולם או חלקם דיור חלופי, יש לקחת בחשבון הוצאת שכר דירה למשך תקופת ביצוע העבודות.
לכל אלה, יש להוסיף גם עלויות מימון ועלויות של הפקת ערבויות וביטחונות לדיירים. כיום, קבלנים מעריכים כי עלויות החיזוק והבניה לתמ"א יכולים להגיע בקלות ליותר משמונה מיליון שקלים ואף להגיע לעשרה מיליון ₪ ויותר.
