שמאי מקרקעין – הערכת ערך הנכס

כאשר מעוניינים לרכוש נכס נדל”ן, השאיפה היחידה היא למחיר ההוגן והנמוך ביותר האפשרי עליו – מה שממש לא מובן מאליו עקב עליית המחירים של השנים האחרונות.

מן העבר השני של המשוואה, האינטרסט של כל מי שיש ברשותו נכס הוא הפוך. אותם אנשים ירצו שהשווי של הנכס שלהם יהיה הגבוה ביותר האפשרי, מה שיאפשר להם לגרוף לכיסם רווחים נאים במקרה של מכירה או השכרה.

אבל איך בכלל יודעים מהו אותו ערך? ובכן, כדי לדעת בדיוק מהו מחיר הגיוני עבור הנכס, בלי קשר לצד של המתרס בו אתם נמצאים, ניתן בהחלט להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין.

הערכת ערך הנכס היא משימה מורכבת

יש כיום לא מעט דרכים לדעת מהו ערכו של הנכס “בערך”. הישראלי הממוצע יודע פחות או יותר כיצד לעשות את העבודה: הוא יכול לשאול שכנים שנמצאים באותה סירה מה ערך הנכס שלהם, לבדוק נתונים אמיתיים של עסקאות נדל”ן שנערכו באותו אזור (בדיקה שניתן לבצע בפשטות ובחינם דרך האינטרנט) או אפילו לסקור לוחות נדל”ן.

במקרים האחרונים צריך לקחת בחשבון שהמחיר שאנשים מבקשים לא בהכרח מבטא את השווי ה”אמיתי” של הנכס, אם בכלל יש כזה, אך בהחלט אפשר לקבל תמונה כללית.

כאן התמונה הולכת ומסתבכת מעט, כאשר צריך לקחת בחשבון שלכל נכס יש מאפיינים משלו שמשפיעים על המחיר. לא רק נתוני הפתיחה שאמורים להביא למחיר דומה לנכסים מקבילים אחרים, אלא גם תכונות הייחודיות לו: נניח, שיפוץ מאסיבי ששדרג את הדירה, או לחלופין תשתיות בלויות שאמורות להוריד את ערך הנכס.

כל אלה עשויים להוריד או להפחית את הערך ה”אמיתי” של הנכס ולהשפיע על כל אחד מהצדדים. את ההערכה הזו מבצע שמאי המקרקעין, אשר הערכת שווי נכסים היא החלק המרכזי בעבודה שלו.

אותו שמאי יבחון את המבנה מ-א’ ועד ת’, הן מבחינת המצב הנוכחי שלו והן מבחינת ההיסטוריה שלו. השמאי לא ממציא את הגלגל ולא פועל על פי תחושות בטן, אלא משתמש ב”נוסחאות” המקובלות בתחום. ההתבוננות שלו בהמשך לכך היא לא רק על הנכס עצמו, אלא גם על שינויים החלים על הסביבה בה הוא ממוקם, או אפילו ברמת המאקרו: למשל שינויים מסוימים בחלים בתוכנית הבניין עיר (תב”ע) באותו אזור.

יש שמאים הפועלים על פי הגישה ההשוואתית (אותה בחינה של נכסים דומים שהזכרנו מעלה) בעוד אחרים מבצעים את החישוב לפי עלויות הקרקע והבנייה עליה. כתוצאה מכל אלה, שני שמאים המגיעים לאותו נכס עשויים להעריך אותו בצורה שונה, במקרים מסוימים, אבל ההבדלים (אם קיימים) לא נוטים להיות משמעותיים יותר מדי.

אז למה להיעזר בשמאי?

חשוב לזכור, שיש מצבים בהם שאלת הסיוע של השמאי לא נתונה בכלל לשיקול דעתכם: כך למשל בעת רכישת דירה יבקש הבנק שמעניק את המשכנתא הערכה של שמאי שמגדירה את ערך הנכס.

במצבים אחרים של רכישה או מכירת דירה ניתן לשקול בחיוב שימוש בחוות הדעת המקצועית שלו, גם אם הדבר כרוך בסכום שמגיע לרוב לאלפי שקלים. ניתן להיעזר בשמאי גם אם לא מעוניינים למכור או לרכוש נכס: התרחיש המקובל, שאנחנו מקווים מאד שלא תידרשו לו, הוא הערכת הנכס של הדירה לאחר נזקים שחלו עליה, למשל במקרה של שריפה או שיטפון. יש לכך משמעות גם מבחינת הביטוח על הדירה, כמובן.

אם אתם בוחרים שמאי מקרקעין לצורך הערכת נכס, יש לוודא שזהו שמאי מורשה הרשום בפנקס שמאי המקרקעין של מדינת ישראל. שמאי שנמצא ברשימה הזו עבר הכשרה ראויה ומחזיק בידע שיאפשר לו לבצע את מלאכתו נאמנה. הניסיון של השמאי עשוי לשפר אף הוא את טיב השירות שהוא מעניק.