פרויקטים של תמ”א 38 הפכו במהלך העשור האחרון למשאת נפשם של דיירים רבים בישראל, כמו גם להזדמנות פז עבור יזמים וקבלנים שונים. במהלך תקופה זו, מספרם של הפרויקטים היוצאים לפועל הלך וגדל בהדרגה, ואף שמרבית הפרויקטים בתחום מתרכזים באזור המרכז, כנגזרת של מחירי הדיור הגבוהים באזור והיקף הרווח הניכר הנובע מהשבחת הנכס, יותר ויותר פרויקטים יוצאים לפועל גם באזורי הפריפריה, ממטולה ועד אילת.
חרף האמור, ועל אף היתרונות הניכרים הנלווים לפרויקט תמ”א 38, והתאמתה ליזמים, לקבלים ולדיירים, קיימים עדיין מספר קשיים וסיכונים, המהווים חלק בלתי נפרד מפרויקטים מסוג זה, ועליהם כלל המעורבים נדרשים לתת את הדעת מראש. להלן יפורטו הקשיים והסיכונים העיקריים בכל הנוגע לפרויקטי תמ”א 38 בישראל:
קשיים וסיכונים בזמן ביצוע תמ”א 38
קבלת הסכמת הדיירים לביצוע התכנית
לעבודות בבניין שאינן כוללות הרחבת דירות קיימות או בניית דירות חדשות – נדרש רוב של לכל הפחות מחצית מהדיירים.
לעבודות בבניין הכוללות בניית דירות חדשות – החוק דורש להלכה הסכמה של כלל בעלי הדירות בבניין. עם זאת, במידה וקיים רוב של למעלה משני שליש מהדיירים, הרי שהמפקח על המקרקעין רשאי לאשר את ביצוע העבודות, גם ללא רוב מלא).
לוח הזמנים לביצוע הפרויקט
פרויקט מסוג תמ”א 38 הינו לרוב עניין מורכב, הנמשך במקרה הטוב שנים ספורות, כאשר במקרים לא מעטים, הקבלן נדרש או מתבקש בהמשך לבצע שינויים שונים בתהליך בעודו בעיצומו, דבר עשוי עלול להאריך משמעותית את תקופת הבנייה, ולהכביד בצורה ניכרת על כלל הדיירים, המוצאים עצמם במרכזו של אתר בנייה למהלך תקופה ארוכה.
עלויות פרויקט תמ”א 38
עבור היזם והקבלן, פרויקט תמ”א 38 דורש השקעה כספית ניכרת, כאשר חלק לא קטן מהיזמים מתבססים מלכתחילה על מקורות מימון בעייתיים, שעלולים להתדלדל במרוצת הזמן. זהו החשש הגדול של דיירים רבים – שהעבודה תיפסק עקב היעדר מימון, והם “יתקעו” באמצע התהליך לפרק זמן לא מוגבל.
חשוב עם זאת לזכור ולציין, כי מרביתם המוחלט של פרויקטי תמ”א 38 המתקיימים בימנו אכן יסתיימו בהצלחה, ויניבו רווחים כספיים משמעותיים לכלל המעורבים, ובראש ובראשונה לדיירים. בסופו של דבר, עבודת רקע נאותה מצד הדיירים, וחתימה על חוזה מקיף המחייב את היזם לפעול בהתאם ללוח הזמנים, מפחיתים בצורה ניכרת את הסיכון הנלווה לביצוע הפרויקט, אף שלא מעלימים אותו כליל.