באמצעות שורה של צעדים, שכוללת מתן תמריצי מס והקמת וועדה בין משרדית מקצועית, ניתן לראות הרבה יותר פרויקטים של פינוי בינוי ברחבי הארץ. יתרונותיה של תכנית זאת, שהינה למעשה התחדשות עירונית במיטבה, רבים ביותר – אבל יש גם סיכונים.
מבחינת הדיירים, מהלך
פינוי בינוי פירושו ויתור על דירה ישנה, מוזנחת וקטנה, וקבלת דירה חדשה, גדולה ומרווחת הרבה יותר, ובעלת שווי גבוה בהרבה. עבור הרשויות המקומיות, מתקבלים מקצבי דיור גדולים ומודרניים, מושכים אוכלוסייה חזקה ואיכותית ומחדשים את פני היישוב.
מבחינת הציבור, ניתן ליצור התחלות בניה נוספות עם דגש על אזורי ביקוש שבהם עתודות הקרקע קטנות עד בלתי קיימות. מהם, אם כן, הסיכונים שבדרך וכיצד ניתן להימנע מהם או לפחות להקטין אותם?
פינוי בינוי – אלו הסיכונים בפניהם אתם ניצבים
עבור יזמים וקבלנים המעוניינים לקחת חלק במהלך מסוג פינוי בינוי יש כמה סיכונים די רציניים. ראשית, יש לציין את הקשיים והסיכונים העומדים בפני התושבים המתגוררים באזור המיועד לפנוי בינוי. הדיירים במקבץ הדיור המיועד להתחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי נושאים עיניים, ובצדק, לדירה החדשה שיקבלו. אבל הדרך לשם ארוכה.
במשך מספר שנים יש להמתין עד שיתקבלו כל האישורים ועד שיחלו העבודות בפועל. שנתיים עד ארבע שנים זהו פרק הזמן שבו הורסים את הבניין הקיים ובונים את החדש. באותה התקופה, הדיירים כמובן צריכים להתגורר בדיור חלופי. אומנם, היזם נושא בעלויות של שכר הדירה, אבל יש כאן סיכון לא קטן מצד הדיירים.
מה יקרה אם הפרויקט יפסק באמצע?
מה יקרה אם היזם יפשוט את הרגל או אולי הקבלן המבצע? הם עלולים לעמוד בפני שוקת שבורה ולהישאר ללא בית. הפתרון למצב זה הוא גילוי מעורבות בפרויקט מצד כל דייר ומצד נציגות דיירים נבחרת. חיוני כי תהייה הקפדה על קבלת ערבויות מלאות מאת היזם, כאשר העדיפות היא שגובה הערבויות יהיה לפי ערך הדירות החדשות שצפויות להתקבל.
סיכון נוסף נחבא בהסכם אליו מגיעים הדיירים מול היזם ויש גם סיכון של דיירים סרבנים שמעכבים את הפרויקט או אפילו מונעים את התממשותו. הפתרון הוא קבלת ייעוץ משפטי מקיף שניתן על ידי עורך דין הבקיא בנושא ועריכת הסכם בפיקוחו. אגב, כיום ניתן להפעיל מול דיירים סרבניים סנקציות שבחקיקה, במידה וההתנגדות הינה מטעמים זרים ולא ענייניים.
סיכוני היזמים – ומה ניתן לעשות
עבור היזם, יש סיכונים הדומים בחלקם לסיכונים שבכל פרויקט בניה גדול אך בחלקם – גדולים יותר. על היזם המעוניין בכך להגיש בקשות ותכניות (ולהשקיע בכך כספים) עוד לפני שידוע אם ניתן יהיה לקבל אישור לביצוע פינוי בינוי. כמו כן, גם במידה ויתקבל אישור וניתן יהיה לצאת לדרך, ההצלחה מבוססת על בדיקת היתכנות מקדימה שמבוצעת כהלכה.
אם לא נלקחו בחשבון עלויות שונות או שנוצר מצב שבו חלה ירידה תלולה במחירי דירות באזור, היזם עשוי להשקיע בפרויקט סכום גבוה יותר מכפי שיניב. אחרי הכל, ישנן הוצאות מימון, הוצאות הריסת המבנה, הוצאות בנייה, הוצאות שיווק, הוצאות שנובעות ממימון שכר דירה עבור הדיירים המפונים. יש גם עלויות תפעול, פרסום, תשלום היטלים ועוד.
מבחינת היזם חיוני להקטין את הסיכון למצב של פרויקט בהפסד באמצעות עריכת תחשיב מדוקדק, הכולל שולי רווח מספקים. חיוני שמספר הדירות שיתקבלו עם השלמת הפרויקט יאפשר מכירה של די נכסים על מנת לכסות עלויות ולהביא הכנסות ראויות. מומלץ להיעזר במודלים שכבר הוכיחו עצמם בפרויקטים דומים או כאלה שהוכנו על ידי מומחים כלכליים.
