בישראל ניתן למצוא אלפי דירות בהם מתגוררים שוכרים הזכאים למעמד מיוחד. אלו הם שוכרים מוגנים, השוכרים את דירותיהם ב"דמי מפתח".
שוכרים בדמי מפתח אינם שוכרים מן השורה שכן יש להם זכויות בנכס ולא ניתן לסיים את חוזה השכירות באופן הרגיל, המקובל, למשל בהודעה מראש או עם פקיעתו של הסכם שכירות קצר טווח.
מתוקף כך, מתעוררת השאלה: מה קורה לגבי דיירים בדמי מפתח, כאשר עולה על הפרק התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי. אף כי בהחלט קיימת מורכבות בנושא יש גם פתרונות.
דמי מפתח – שוכרים לכל החיים
כדי להבין מהי הבעייתיות ומהו הקושי בפינוי בינוי כאשר קיימת דירה בדמי מפתח, יש להבין שהתהליך כרוך בפינוי כל הדיירים בבניין או במקבץ של בניינים, כדי שניתן יהיה להרוס את הבניין ולהקים אחר במקומו. דיירים בדירות שכורות מתפנים ללא קושי, בסיום
חוזה השכירות או בתשלום פיצוי מוסכם ולא גבוה במיוחד, לשוכר.
היות ותהליך פינוי בינוי מתרחש במשך מספר שנים, לרוב ניתן להסדיר את הנושא מראש, בחוזה השכירות מול הדיירים. אך שונה הדבר כאשר מדובר בדירה המושכרת בדמי מפתח. דירה בדמי מפתח אמנם נמצאת בבעלות מלאה, כחוק, אך גם לשוכר בדמי מפתח ישנה זכאות שניתן לכנותה "מנהג בעלים".
המשמעות היא שהשוכרים מתגוררים באותה הכתובת ובאותו הנכס למשך שנים רבות, ולא ניתן לפנותם כפי שניתן לפנות דיירים בסיום חוזה שכירות רגיל. שכירות בדמי מפתח היא שכירות לכל החיים. לכן עלול להתעורר הרושם שלא ניתן לקדם פינוי בינוי בכל בניין שבו קיימת דירה בדמי מפתח. לדייר אין שום סיבה לפנות את הנכס, שכן כך יאבד את זכותו להמשיך להתגורר בו.
פינוי דייר בשל שיפוץ או תיקון יסודי
זכויות דייר בדמי מפתח עומדות לו להמשיך להתגורר בנכס. אך לזכות זאת יש סייג חשוב: ניתן לפנות דייר מוגן בתנאים מסוימים, שבהם ניתן למצוא ביצוע תיקון יסודי בנכס.
היות ובניינים המועמדים לפרויקט פינוי בינוי הם על פי רוב מאוד ישנים, ניתן בהחלט לראות במהלך כולו סוג של שיפוץ כללי או תיקון יסודי. אך למען האיזון, חלה על בעל הנכס החובה לספק לדייר המוגן פיצוי מתאים שיכול ללבוש צורות שונות.
אפשרויות פיצוי לדייר בדמי מפתח
כשמתוכננים שיפוצים בנכס והפינוי מתרחש לזמן מוגבל, ניתן להעניק לדייר בדמי מפתח דיור חלופי לתקופת השיפוץ. כאשר מדובר בפינוי בינוי, בעל הנכס לרוב ירצה להשתחרר מחוזה השכירות שכן לא ניתן לשנות את תנאי השכירות המוגנת באופן שיהיה תואם לנכס החדש שיתקבל לאחר השלמת הבניה. הפיצוי יכול להיות אחת משתיים – או פיצוי כספי או רכישת דירה עבור הדייר המוגן.
היות ודייר מוגן הוא בעל זכות משמעותית בנכס שאותו הוא שוכר, התקבעה הסברה שלדמי מפתח קיים ערך כלכלי בלתי מבוטל. למעשה, הדייר המוגן נחשב לבעלים של כמחצית מהדירה שאותה הוא שוכר. כך, מקובל להעניק כפיצוי דירה או תשלום בכסף שהינם שווי ערך לפחות לחצי מהדירה הישנה, העומדת להריסה לצורך פינוי בינוי.
