כשעומדים למכור דירה ובאותה עת מעוניין אחד מבני המשפחה הקרובה לרכוש נכס דומה, מכירת הדירה לאותו הקרוב נראית כמו צעד טבעי ומתבקש.
אך מכירות של דירות בין קרובי משפחה יכולות להיעשות גם מטעמים שונים כגון חלוקה של זכויות בירושה, שיתוף זכויות בין ידועים בציבור ועוד. בנוסף, מצבים כגון העברת דירה ללא עלות, כמתנה מהורה לילד, עשוי להיחשב מבחינת החוק כמכירה לכל דבר, וזאת מבחינת חבות המס.
זאת ועוד, כאשר צעד של מכירת דירה לקרוב משפחה נעשה ללא מחשבה מעמיקה, עשויים לצוץ סיבוכים שונים. על היבטים אלה ואחרים נבקש לעמוד להלן.
מהי מכירת דירה בין קרובי משפחה?
חשוב להבין
שרשויות המס ורשויות החוק ערות לעובדה שעסקאות נדל”ן בין קרובי משפחה עשויות להיות לגיטימיות אך לעתים יש להן גם מטרות פחות לגיטימיות. הרשויות מבקשות למנוע שינויי בעלות על נכסים כאשר המטרה היא לטשטש הכנסות שחורות או התחמקות ממימוש נכסים במהלך תהליך כואב של פשיטת רגל או כינוס נכסים. להלן נתייחס למכירות לגיטימיות של דירות בין קרובי משפחה וראשית לכל נבחן כיצד מגדיר החוק את “קרוב המשפחה” לעניין זה.
קרובי משפחה יכולים להיות לאו דווקא קרובים בשר ודם אלא גם בן או בת זוג, בין אם נשואים ובין אם ידועים בציבור. הורים וכן הורי ההורים נחשבים לקרובים וכן גם הילדים והנכדים. גם ילדי בן או בת הזוג (או הנכדים) ייחשבו לקרובי משפחה וכך גם אחים ואחיות או בני הזוג של האח או האחות. מכירה בין קרובי משפחה תיחשב כל עסקה שבה משנים את רישום הבעלות. העסקה יכולה להיות בתמורה מקובלת לפי שווי שוק מקובל, מכירה בתמורה מופחתת וכן גם העברה ללא תמורה, כלומר מתנה.
מכירת דירה לקרוב משפחה: הנחות במיסים
כאשר מוכרים דירה לקרוב משפחה ישנה אפשרות לממש הטבות מבחינת תשלומי המס. ההטבות יכולות להיות במיסים המקובלים בעסקאות מכר שכאלה, למשל מס רכישה מחד וכן מס שבח מאידך. לעניין מס רכישה, במידה ומדובר בהעברת דירה ללא תמורה ישלם מקבל הנכס מס מופחת.
מס רכישה מופחת בערך של שני שלישים מהמקובל, כלומר התשלום יהיה שליש מערך המס הרגיל. מצב שבו תינתן הנחה זהה גם כאשר מדובר במכירה של ממש ולא העברת דירה במתנה מתקיים כאשר מדובר במכירת נכס לבן הזוג. כאשר מתבצעת מכירה מסוג זה, ישולם שליש משווי מס הרכישה מקובל.
מס שבח – ישולם בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, כאשר מבצעים מכירה ללא תמורה לקרוב משפחה ניתן לממש פטור ממס שבח. יש לציין כי במצבים מסוימים, כאשר מתבצעת מכירה בתמורה (ולא מתנה) של נכס בין קרובי משפחה ישולם מס שבח ללא קבלת הנחה משווי המס כפי שניתן לקבל במכירה למי שאיננו קרוב משפחה.
האם זה כדאי?
חשוב לציין שמכירת דירה לקרובי משפחה איננה תמיד צעד נכון, הן מבחינת שיקולי מס והן מבחינות אחרות. בדיוק כפי שיש כאלה הגורסים שעסקים ומשפחה לא הולכים ביחד וניהול עסק משפחתי עלול להביא לחיכוכים ולצרות אחרות, יש כאלה שמעדיפים למכור דירה לזרים גמורים, על פי התנאים המסחריים המקובלים.
בנוסף, לעתים נכון יותר לוותר על מכירה משיקולי מס. אם בתוך זמן קצר צפויה מכירה של דירה מגורים אחרת, המכירה לקרוב יכולה להביא לביטול של הטבות מס כגון פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים שניתן לקבל אחת לכל ארבע שנים.
