הרחבת דירה בבית משותף

אתם מתגוררים בדירה הנמצאת בבניין מגורים ומעוניינים להרחיב את הדירה שלכם באופן עצמאי- כלומר, לא במסגרת פרויקט המקיף את הבניין כולו דוגמת תמ’א 38.

לא מפתיעה העובדה שכדי להרחיב את הדירה נדרש לקבל הסכמה של השכנים, שרואים למעשה מצב בו השטחים המשותפים של המבנה עלולים להצטמצם לטובת דירתו המורחבת של אחד הדיירים. אם מוסיפים לכך את ההליך הבירוקרטי שנדרש לעבור מול הרשות המקומית הרלוונטית, מבינים את המורכבות הכרוכה בהרחבה.

הנושא של הרחבת דירה היה במהלך השנים מקור ללא מעט סכסוכי שכנים ואף להתנהלות בעייתית של בעלי הדירה מול הרשויות המקומיות, ומכאן שחשוב להבין מה בדיוק אומר החוק בישראל ביחס לסוגיה. המאמר הנוכחי יציג עבורכם את חוקי המשחק העיקריים, נכון לנקודת הזמן הנוכחית, לצד מספר דגשים שיהפכו את ההתנהלות שלכם בתחום לנכונה ואולי אפילו לחוקית.

ההתנהלות מול הרשויות

יש לא מעט אנשים בישראל שמרחיבים את הדירה שלהם מבלי לקבל אישור של הרשות המקומית הרלוונטית, ובכך למעשה עוברים על החוק. מבחינת ההליך המקובל, וכדי להימנע מסנקציות המוטלות במקרה שדבר העבירה מתגלה, חשוב שכן לבצע את ההרחבה על פי הספר.

יש להשיג היתר הרחבה מטעם הרשות המקומית בה ממוקם הנכס, תוך כדי שמוודאים בועדת התכנון והבנייה שלה שישנם מספיק אחוזים בבנייה שאפשר לנצל למטרה זו. תוכנית בר תוקף תאפשר לקבל את היתר הבנייה הרצוי ולמעשה להתחיל בעבודות ההרחבה. כלל מרכזי הוא שההרחבה של הדירה תיעשה מתוך שטח הדירה הקיימת, בין אם מבחינה אופקית ובין אם אנכית.

שאלת ההסכמה של דיירי הבניין

אדם המתגורר בבניין מגורים לא נמצא בחלל ריק, וכאמור זקוק להסכמה של השכנים כדי לבצע את ההרחבה. אחוז ההסכמה משתנה בהתאם לסוג ההרחבה. במקרה בו מעוניינים להרחיב את תשתיות המבנה, נדרשת הסכמה של 75% מבין דיירי הבניין  אשר ברשותם כשני שליש ומעלה מהרכוש המשותף בבניין. כאשר מעוניינים להקים מרחב מוגן דירתי (ממ’ד) או קומתי (ממ’ק), הרי שאחוז ההסכמה יורד מעט ועומד על 60%.

יש להדגיש שאסור להשאיר כאן מקום לספק, כשההסכמה של השכנים למהלך חייבת להיות מוחלטת וללא סייג. כאשר ברור כי הרחבת הדירה תמנע מדיירי הבניין האחרים להרחיב בעתיד את הדירה שלהם, לא ניתן יהיה למעשה לעשות זאת. כך גם לגבי האפשרות להקים סוכה מחוץ לדירה.

כדי למנוע מצבים של פגיעה כלכלית בדיירים, שרואים למעשה את השטח המשותף במבנה קטן, קובע החוק כי מרחיב הדירה שלו נדרש לשלם תשלומי איזון לכל אחד מבעלי הדירות אשר הדירות שלהם אינן ניתנות להרחבה. חשוב לציין שדיירים בבניין שהרחיבו קודם לכן את הדירה שלהם יוגדרו באופן אוטומטי ככאלה שמסכימים לביצוע פעולת ההרחבה, בתנאי שמדובר על פעולה דומה לזו שהם עשו.

ומה באשר לעבודה עצמה?

אף דירה לא נבנתה ביום אחד, וגם ההרחבה שלה היא תהליך שמצריך לא מעט הכנות – אין לשכוח שמדובר במלאכה שאינה פשוטה מבחינה טכנית. את ההרחבות חשוב לבצע באמצעות בעלי מקצוע האמונים על כך מתחום השיפוצים, אך רק לאחר השגת כל האישורים וההיתרים הנדרשים לצורך זה. התכנון של ההרחבה חייב להיות ללא דופי ולהתבסס על התשתית הקיימת של המבנה ורצון דיירי המבנה. התקציב משתנה בהתאם למהות ההרחבה, אך הוא נוטה להיות לא מבוטל.

מומלץ לקחת בחשבון עבודה שעשויה להימשך מספר חודשים לפחות. יש כמובן לעשות אותה תוך בחינת מרקם החיים בבית, במטרה לבצע את ההרחבה עם מינימום הפרעה לבני הבית וגם לדיירי הבניין האחרים.

קראו עוד: היבטים חשובים בחתימה על הסכם תמ”א 38