איך מתמודדים עם דייר סרבן לתמ"א 38 ופינוי בינוי?

בכל בניין מגורים בו מעוניינים לבצע פרויקט של תמ'א 38 או פינוי בינוי נדרש רוב מסוים של דיירי הבניין, מה שממש לא מפתיע על רקע העובדה שהשינויים נוגעים לא רק למבנה עצמו אלא גם לכל אחת מהדירות שבו.

הרוב הדרוש מבין דיירי הבניין לביצוע הפרויקט משתנה בהתאם לסוגו, כאשר נכון לנקודת הזמן הנוכחית נדרשת הסכמה של שני שליש ומעלה מדיירי הבניין לביצוע תמ'א 38 והסכמה של 80% ומעלה לביצוע פינוי בינוי (למעשה, התיקון השני לתמ'א 38). מעבר לסוגיית ההסכמה, צריך לזכור שסירוב של דיירים, אפילו אם מאפשר לפרויקט מבחינה טכנית לצאת לפועל, לא תמיד מושך את היזמים שחוששים מגורמים בבניין שיעכבו את התהליך.

מכאן, שבלא מעט מבנים בישראל עולה שאלה חשובה אחת: מה ניתן לעשות כדי להתמודד בהצלחה עם דיירים שמסרבים לחתום על חוזה לביצוע פרויקט תמ'א 38 או פינוי בינוי?

ידע הוא כוח (או: נסיונות השכנוע)

הצעד הראשון של אנשי בניין המעוניינים לערוך בו תמ'א צריכה להיות "הסברתי" יותר. יש לכנס ישיבות דיירים ולהסביר לכל אחד ואחד מהם מה הוא יוכל להשיג דרך התמ'א ומהן היתרונות של הפרויקט עבורו ועבור הבניין כולו. כמו כל דבר בחיים, ככל שמביאים יותר נתונים מדויקים על הפרויקט ועל היתרונות שלו, כך גדלים הסיכויים להסרה של החסמים שמעמידים דיירים שונים. ניתן לברר להם, לדוגמא, כמה בדיוק צפוי ערך הדירה שלהם לעלות על פי נתונים שנמצאים בלא מעט מקומות. מידע "אמפירי", דוגמת חוות דעת מקצועיות, פרשנויות או פריטי מידע חדשותיים, יכולים לעשות הרבה מאד סדר בבלאגן.

באמצעות הליכי שכנוע שמתבצעים נכון ושמבליטים את כל מה שחשוב להבליט, ניתן להגדיל ולעיתים בצורה משמעותית את אחוז הדיירים המעוניינים לצאת לדרך בפרויקט תמ'א 38 או פינוי בינוי.

פגישות אישיות עם הדיירים

לאחר מספר ישיבות דיירים ופרוטוקולים, אפשר כבר לדעת פחות או יותר מי בעד הפרויקט, מי מתנגד אליו ומי עדיין מתבלט. כאן ממשיכים הליכי השכנוע, שצריכים להפוך להיות אישיים יותר. מעבר לאסיפות הדיירים הכלליים, מומלץ להיפגש בארבע עיניים עם הדיירים הסרבנים, לראות מהן הסיבות הספציפיות המביאות להתנגדות שלהם, להסביר להם מדוע היתרונות כאן גדולים מהחסרונות (העלמה של החסרונות לגמרי אינה בהכרח צעד חכם) וכן הלאה.

 

חשוב לזכור שזה לא המקום והזמן לצאת למלחמות, שרק יביאו לכך שאותם מתנגדים עלולים להתבצר בעמדותיהם עוד יותר. תקיפה אישית או טיעונים נוסח "אתה הורס לכולנו" עלולים לחולל את האפקט ההפוך. נועם והסברים רציונליים, תוך מתן משקל לטיעונים שעולים מנגד והתייחסות אליהם, הם דרך הפעולה הנכונה מהבחינה הזו.

המאמצים לא עוזרים? ובכן, זה הרגע לקרוא לשחקני החיזוק. חוות דעת מקצועית של עורכי דין לתחום הנדל'ן, למשל, יכולים לעשות את העבודה בלא מעט מקרים: אם הדייר הסרבן יידע שהוא לא לבד ושיש לו מענה מבחינה חוקית, ההתנגדות שלו עשויה לרדת. חוות דעת של שמאים לגבי ערך הדירות או אפילו שיחות עם היזמים עצמם עשויים לעשות אף הם את העבודה.

המקרה הקיצוני: תביעה

אסור לשכוח שיש מקרים בהם הסירוב לתמ'א 38 נחשב ללא סביר, כך שבהתקיים התנאים האלה ניתן לתבוע את הדייר הסרבן בסכומים לא מבוטלים. כאשר מוכח כי לדייר יש כדאיות כלכלית לביצוע הפרויקט, כי הוצאו לו חלופות הולמות למגורים לתקופת הקמת המבנה (במקרה של פינוי בינוי), כי הדייר קיבל בטוחות ראויות לביצועה של העיסקה וכי לא היו אצלו נסיבות אישיות שמשפיעות על הסיכוי, ייתכן שהסירוב שלו יהיה למעשה בלתי חוקי. יש לציין שתביעת הדיירים ה"סוררים" אפשרית רק כאשר הושג הרוב הדרוש לקיום הפרויקט, כפי שהוגדר מעלה.